Начало » ДМА » Недвижимия имот като инвестиция
Недвижимия имот като инвестиция

Недвижимия имот като инвестиция

Същност и състав на дълготрайните материални активи. В
дълготрайните материални активи се включват основните средства с
производствено и непроизводствено предназначение, които участват в
производствения процес повече от една година, ценните книжа които
носят постоянен доход, лицензи, патенти, парични средства с
инвестиционно предназначение – собствени и заемни. Колкото повече са
те, толкова по-висок, при равни други условия е производствения
потенциал на дадено стопанство, по-високо е неговото техническо
равнище.
Дълготрайните материални активи (ДМА) се класифицират по
следния начин:
Постройки с производствено и непроизводствено предназначение;
Съоражения: мелиорации, електроснабдяване, канализация и
водоснабдяване, пътища, комуникации;
Теглителни, работни, транспортни машини и оборудване;
Трайни насаждения;
Продуктивни и работни животни.
Постройките с производствено и непроизводствено предназначение
са важен елемент на ДМА. Те са твърде разнообразни по предназначение,
тъй като земеделските стопанства са многоотраслови. Като правило по-
голям е относителния дял в общата стойност на дълготрайните активи в
животновъдството, тъй като животните се отглеждат в скъпи сгради със
съответните съоражения. За икономиката на стопанствата е много важно
да се строят функционални постройки, на които може да се използва
модерна техника, леки като конструкции и ефтино струващи.
Съораженията са разнообразни по състав. В тях се включват
напоителни и отводнителни системи и цялата производствена
инфраструктура на стопанството. От техническото им равнище зависят не
само производствените им резултати, но и условията за работа.
Мелиоративните фондове пряко определят равнището на продуктивност
на растенията, а производствената инфраструктура характеризира общото
техническо равнище на едно стопанство.
Трайните насаждения : лозя, овощни градини, ягодоплодни
насаждения. Отчитат се по видове в стойност, но за техния продуктивен
потенциал се съди по въздрастовия състав, сортовата структура и
физическото състояние на насажденията.
Продуктивни и работни животни: Тук се включват животните от
основните стада. Категорията работни животни (коне, катъри, волове)
почти беше загубила стопанското си значение, но с възстановяване на
собствеността върху земята броят им рязко се увеличи. Основен е
проблемът за качеството на продуктивните животни и това е може би
едно от малкото научно-технически постижения, които могат да се
съизмерват със световните. У нас се отглеждат животни, които като
породен състав са на световно равнище, а продуктивността, която се
получава е твърде далеч от световната.
Машини и оборудване. Тук се включват всички теглителни, работни,
транспортни машини и оборудване в работилници и животновъдни ферми.
Това е капиталът, който пряко характеризира техническото равнище на
производството в стопанствата. Той може да се изчисли с помощта на
няколко показателя: брой на тракторите или мощност на двигателите на
единица площ, степен на механизация, като отношение на механизирания
и ръчния труд.
Важно значение има структурата на дълготрайните материални
активи. Обикновенно се смята, че добра е онази структура, в която
преобладават машините, трайните насаждения, продуктивните животни. И
обратно – лош качествен показател е високия относителен дял на
постройките. В икономическия анализ съществуват понятията активни и
пасивни производствени фондове. Пасивни са постройките и пътищата, а
активни са всички останали. Това деление е несериозно, защото ползата от
една животновъдна постройка е не просто голяма, а самото производство
не може да съществува без нея. Освен това, в зависимост от тип, модел и
пр. те може да създават по-добри или по-лоши условия за отглеждане на
животни и в този смисъл съвсем не са пасивен производствен фактор.
Основен дял в ДМА заемат недвижимите имоти и съоражения:
1.При самата сделка на недвижим имот, за неговото придобиване
има нещо особено, и то е, че при извършване на сделката с недвижим
имот – не стоката се придвижва към купувача, а купувача към нея.
Сделката се изповяда при нотариус, като документа за доказване на
собственост е нотариален акт.
2. Недвижимите имоти дават свобода и независимост на техния
собственик. Те го правят предпочитан партньор.
3. Недвижимите имоти стоят и си вдигат цената.
4. Недвижимите имоти са необходими като база, където се
разполагат някой основни дейности.
5. Недвижимите имоти заемат най-голям дял в собствеността на
фирмата или семейството.
2. Дълготрайни нематериални активи – ДНА
Един актив се квалифицира за признаване и отчитане като
нематериален, когато:
отговаря на определението за нематериален актив;
при продобиването му може надеждно да се цени;
очакваната от него икономическа изгода да бъде доказуема.
ДНА са ресурси във вид на различни продукти на интелектуалния
труд. Такива са документи, проекти, производствен опит, научни
разработки и др. От ДНА се очакват бъдещи стопански изгоди.
В практиката се прилага следната класификация на ДНА:
1. Разходи за учредяване и разширение. Това са ДНА, характерни
за всички фирми, регистрирани според изискванията на ТЗ. Това са
еднократни разходи за формиране и разширяване капитала на
предприятието и по-конкретно за реклама, съобщения, маркетинг,
проучвания за ефективността от изграждането или разширяването.
2. Продукти от научна или развойна дейност – източник на
конкурентно способност и стопанска изгода.
а) Патенти – свидетелства за изключително право върху дадено
изобретение или откритие. Патентоването на научни новости не позволява
те да бъдат използвани от конкурентите.
б) Лицензи – това са разрешения за използване на патенти права.
Дават се чрез сключване на лицензен договор, в който се установяват
условията за използването им.
в) Концесии – договор, чрез който държавата предеставя права за
разработване и експлоатация на подземни богатства и др.
3. Програмни продукти – това са програми и проекти, необходими
за управлението на производствата, труда, снабдяването и реализацията.
4. Ноу – хау, Фирмена марка и др.
а) Ноу – хау е производствен опит, умения или способ за извършване
на нещо. Това е конкретно използвана информация, свързана с нова
техника или технология, нови производствени или организационни
системи и др. Правото за използване на този опит, знания или умения става
с договор и се заплаща. Този, който е закупил това право получава
икономическа изгода.
б) Фирмена марка – това са имена, знаци, символи, които
идентифицират продуктите на фирмата. Те са регистрирани по съответния
ред в института за изобретения и рационализации.
3. Сделки със земя.
Пазарът на земята е свързан преди всичко с нейната специфика, като
фактор за производство. Като първичен производствен фактор, земята
обхваща всички природни особености и условия за осъществяване на
производствения процес. Наред с обработваемата земя, която има
първостепенно значение към този фактор се отнасят и релефа, климата,
географското разположение, флората и фауната.
Земята е ограничен ресурс и използването и за целите на
производство или придобиването и като обект на собственост е подчинено
на определени пазарни принципи. Ценообразуването на земята се определя
от пазарното търсене и пазарното предлагане.
Сделките със земя са следните:
1.Покупко – продажба. След приключване на търговските
преговори по изясняване на основните условия, свързани с покупко-
продажбата на недвижимия имот, следва да бъде сключен предварителен
договор за покупко-продажба. В него се уговарят съществените условия,
които по-късно ще залегнат и в окончателния договор (Нотариален акт), а
именно: конкретен имот, цена на плащане, капаро за резервирането на
имота, дата на нотариалното изповядване на сделката, нотариус, условия и
срок за заплащане на пълната цена, срок за въвеждане във владение,
неустойки при неизпълнение.
При сключването на сделката в договора се включва изрична клауза
– декларация за собственост върху имота, липса на тежести, както и, че
към момента на сключване на договора са заплатени всички консумативи –
разходи за ток, вода и др. Необходимите документи за цялостното
оформяне на сделката са:
Документ, удостоверяващ правото на собственост;
Актуална скица на имота;
Актуална данъчна оценка;
Декларация за гражданство и гражданско състояние;
Декларация за липса или наличие на данъчни задължения към
държавата;
Декларация по чл. 49 от Закона за местните данъци и такси, за
намерение за покупка на имот;
Документи за самоличност на лицата по сделката;
Квитанция за внесени държавни такси, дължими от страните по
сделката;
При прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот се
издава нотариален акт. В срок до 2 месеца след издаване на разрешението
за ползване, имотът се регистрира в общината по адресна регистрация.
Дължимите данъци се определят на базата на оценката на имота.
2. Наем. Наемането на земя може да се извърши чрез сключване на
договор за наем. Договорът за наем може да бъде за неопределен срок и с
независимо каква е целта за използване на земята. Урежда се от ЗЗД –
чл.228 – 239. С него наемодателят се задължава да предостави на
наемателя земята за временно ползване, а наемателя – да му заплати
определена цена.
3. Аренда. Форма на пазарна сделка между земевладелеца и
арендатора, в която се определят условията за наемането на земята и
нейната цена. Срокът за наемане с аренда е минимум 4 години, и земята се
използва само за земеделски цели. Добивите от отдадените под аренда
обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.
Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на
подписа на страните.
Рентата – това е наема на арендуваната земя.
4. Концесия. Концесията е право на експлоатация върху обект
(земеделска земя и др.), предоставен от концендент на търговец –
концесионер, срещу задължението на концесионера да използва, изгради
и поддържа обекта на концесията на свой риск. Концесията се предоставя
въз основа на дългосрочен писмен договор с определен материален
интерес, сключен между концендента и концесионера. Според предмета си
концесиите са: за земеделие, за строителство, за услуга, концесия за добив
(полезни изкопаеми, минерална вода и др.). Концесията се предоставя за
максимален срок до 35 години, без право на продължаване. В процедурата
за предоставяне на концесия може да участва всяко физическо или
юридическо лице или обединение от такива.
5. Дарение. Дарението на земеделска земя може да бъде възмездно
или безвъзмездно.

Напишете вашия коментар

Вашия email адрес няма да се публикува.Задължителните полета са отбелязани *

*